Zurück in die Zukunft? So überstehen Sie eine Hypothekenkrise

Die Londoner, die die Preiskrise der 1980er und 1990er Jahre überstanden haben, standen vor anderen Herausforderungen als die heutigen Käufer, aber ihre Geschichten werden Nachhall finden

Zurück in die Zukunft? Hauskäufer der Achtziger- und Neunzigerjahre standen vor ganz eigenen Herausforderungen

Der Kauf einer Immobilie in London war ihr entgangen, sie fror in ihrer winzigen Wohnung, weil sie die Heizkostenrechnung nicht bezahlen konnte, und lebte von der Hand in den Mund. Fiona Macleans Erfahrung beim Kauf ihres ersten Eigenheims dürfte mit den Herausforderungen übereinstimmen, denen sich viele neue und potenzielle Käufer gegenübersehen.

Doch als Fiona die Schlüssel zu ihrem allerersten Zuhause entgegennahm, waren die Communards in den Charts, Out Of Africa hatte bei den Oscars aufgeräumt und Frauen trugen Power-Anzüge ohne jeglichen Sinn für Ironie.

Im Jahr 1986 sah die Landschaft für Anfänger noch ganz anders aus. Die Preise waren natürlich viel niedriger, die Kreditvergabekriterien der Banken deutlich laxer und es gab viele günstige und unentdeckte Gegenden Londons, in denen man auf Wohnungssuche gehen konnte.

Eine Kombination aus rasant hohen Zinssätzen und einer Reihe von Einbrüchen bei den Immobilienpreisen bedeutete, dass es für Erstkäufer nicht alles reibungslos lief.

Aber mit genügend Zeit stellten viele derjenigen, die in den 1980er Jahren die nervenaufreibende Achterbahnfahrt auf dem Londoner Immobilienmarkt erlebten, fest, dass sich die Dinge auf lange Sicht immer bessern – etwas, das diejenigen, die sich mit einem unsicheren Markt und explodierenden Hypotheken konfrontiert sahen, nicht erkennen konnten Zahlungen könnten ein wenig Trost bedeuten.

Wie alle ihre Freunde war Fiona nach ihrem Abschluss nach London gezogen und hatte in einer Reihe „schmuddeliger WGs“ gelebt. Ihre Eltern wollten unbedingt, dass sie eine Immobilie kaufte, und nachdem sie sich von ihrem Freund getrennt hatte, beschloss sie, deren Rat zu befolgen.

Sie war damals 25, hatte einen Job im Marketing eines Restaurantunternehmens und hatte eine „winzige“ Anzahlung gespart.

„Alles, was ich mir leisten konnte, waren diese winzigen Studiowohnungen, und ich war irgendwie am Verzweifeln, weil ich so wenig verdiene“, sagt sie.

In den 1980er- und 1990er-Jahren sorgte eine Kombination aus rasant hohen Zinssätzen und einer Reihe von Immobilienpreisstürzen dafür, dass für die Käufer nicht alles reibungslos lief

Fiona beschloss, die Praktikabilität über die Erfüllung ihrer Aufgaben zu stellen und nahm einen neuen, weniger glamourösen Job bei The AA mit Sitz in Basingstoke an. Ihr Anfangsgehalt lag bei rund 7.000 Pfund pro Jahr, was damals wie ein Vermögen erschien.

„Die Firma gab mir außerdem einen Umzugsbonus von 2.000 £, der meine Anzahlung verdoppelte“, sagt sie.

Fiona beschloss, London zu verlassen und konzentrierte sich auf Reading, wo ihr neuer Reichtum ein Haus mit zwei Schlafzimmern kaufen würde. Sie zahlte ca. 25.000 Pfund für ein Zwei-Up-Zwei-Down-Fixer-Upper mit undichtem Dach und Flohbefall.

Damals lagen die Zinsen bei rund vier Prozent, doch in den nächsten Monaten stiegen sie auf rund 15 Prozent. „Mein Gehalt war im Grunde meine Hypothek“, sagt Fiona.

1983: 11 Prozent

1993: 5,88 Prozent

2003: 3,75 Prozent

2013: 0,5 Prozent

2023: 5,25 Prozent

Quelle: Bank of England

„Nachdem ich es bezahlt hatte, hatte ich überhaupt kein Geld mehr. Eines Winters sind meine Rohre eingefroren, weil ich mir die Heizung überhaupt nicht leisten konnte.“ Sie saß im Lesen fest und lebte von der Hand in den Mund.

Sie meldete sich für einen von der AA finanzierten Abendkurs für ein Diplom in Marketing an, einfach weil das bedeutete, dass sie einen Firmenwagen bekam und drei Nächte pro Woche in Kingston upon Thames studieren konnte, inklusive eines kostenlosen Abendessens.

Dann wurde ihr auf einer Marketingkonferenz eine neue Stelle in London bei einer High Street Bank angeboten. Obwohl sie kein wirkliches Interesse an der Branche hatte, interessierte sie sich für einen der Vorteile: Damals gewährten Banken ihren Mitarbeitern häufig subventionierte Hypotheken, und ihr wurde ein Fünf-Prozent-Vertrag angeboten.

Sie nahm den Job an und verkaufte 1990 die Wohnung in Reading für 35.000 Pfund. Ausgestattet mit den Gewinnen, einem Gehalt von rund 12.000 Pfund und diesem Hypothekenzuschuss konnte sie sich eine Wohnung in Clapham für 70.000 Pfund kaufen.

Mit 63 Jahren lebt Fiona jetzt in einer Wohnung in Kennington. Schließlich gelang es ihr, die Karriereleiter zu verlassen und einen Job zu finden, den sie liebt: Sie wurde Herausgeberin der Lifestyle-Website London Unattached (london-unattached.com).

Lucian Cook, Leiter der Wohnungsforschung bei Savills, konnte einige Jahre nach seinem Universitätsabschluss sein erstes Haus kaufen.

Ein wesentlicher Unterschied zwischen dem Markt für Erstkäufer (FTB) heute und in den 1980er und 1990er Jahren bestehe seiner Meinung nach darin, dass es damals für ein Paar in den Zwanzigern mit einem Durchschnittslohn möglich war, ein Haus zu kaufen.

1983: 29.000 £

1993: 69.000 £

2003: 209.000 £

2013: 325.000 £

2023: 527.000 £

Quelle: Grundbuchamt; Halifax

Keine Anzahlung? Kein Problem – Banken vergeben oft Hypotheken zu 100 Prozent.

„Der Kauf eines ersten Eigenheims war in den 1980er und 1990er Jahren bei weitem nicht so schmerzhaft“, sagt Lucian. „Wohneigentum war viel greifbarer – die Preise waren niedriger und die Kreditvergabevorschriften waren weitaus weniger streng.“

Das bedeutete, dass FTBs jahrzehntelang keine Miete zahlen mussten. Sie mussten auch nicht das gesamte Familienvermögen aufgeben, um auf die Leiter zu gelangen.

Damals hatten die Babyboomer nicht alles auf sich allein gestellt. Die Zinssätze schwankten, beginnend bei 16 Prozent im Jahr 1980, bevor sie in den 1990er Jahren auf fünf bis zehn Prozent sanken.

Allerdings waren die Immobilienpreise damals noch nicht so stark von den Löhnen abgekoppelt. Eine Zinserhöhung um 0,25 Prozent für eine Immobilie, die 69.000 Pfund kostete – der durchschnittliche Immobilienpreis in London im Jahr 1993 – ist weitaus weniger schmerzhaft als eine Erhöhung für ein heutiges durchschnittliches Haus im Wert von 527.000 Pfund.

„Die Erschwinglichkeit wurde zwar stark eingeschränkt, aber bei weitem nicht so stark wie jetzt“, sagt Lucian.

Der Wendepunkt war der rasante Anstieg der Immobilienpreise zu Beginn der 2000er Jahre – im Jahr 2003 kostete ein durchschnittliches Londoner Haus 209.000 Pfund, was einer Verdreifachung innerhalb eines Jahrzehnts bedeutete. Auch die Löhne stiegen, allerdings nur um rund 30 Prozent. „Das Verhältnis zwischen Immobilienpreisen und Einkommen hat sich verändert“, sagt Lucian.

Während der Aufstieg auf die Immobilienleiter jetzt weitaus schwieriger und der Umgang mit Zinserhöhungen schmerzhafter ist, dürfte ein Trauma, das FTBs im Jahr 2023 erleben werden, die Beeinträchtigung des negativen Eigenkapitals sein.

Am Ende des letzten Jahrhunderts saßen Käufer häufig jahrelang in Häusern fest, die viel weniger wert waren, als sie dafür bezahlt hatten.

Obwohl die Immobilienpreise sinken, weist Lucian darauf hin, dass wir keine dramatischen Abstürze wie in den 1980er und 1990er Jahren erleben.

Debra Stottor weiß aus erster Hand, wie zerstörerisch und beängstigend negative Gerechtigkeit sein kann.

Im Jahr 1987 war Crouch End nicht das Chi-Chi-Stadtdorf im Norden Londons voller leckerer Mütter und junger Berufstätiger, wie wir es heute kennen. „Es war etwas heruntergekommen, sehr unkonventionell und voller unabhängiger Geschäfte“, sagt Debra.

Aufgrund seines legeren Charmes und des Fehlens einer U-Bahn-Station war es erschwinglich, sodass sie und ihr Ex-Mann dort eine Ein-Zimmer-Wohnung für etwa 58.000 Pfund kaufen konnten.

Beide waren damals Redakteure und verdienten zusammen etwas weniger als 25.000 Pfund. Im Jahr 1987 lag der Leitzins der Bank of England bei rund zehn Prozent. Bis 1989 hatte sie fast 15 Prozent erreicht.

Aber Debra und ihr damaliger Ehemann konnten sich dank der niedrigen Kosten der Immobilie die Zinszahlungen leisten. „Fünf Prozent mehr von 58.000 Pfund sind nicht viel Geld“, sagt sie.

Ihr eigentliches Problem bestand darin, dass die Immobilienpreise stagnierten. Jahre vergingen und das Paar wartete vergeblich darauf, dass der Wert seiner Immobilieninvestition stieg.

Sie haben sogar Pläne, eine Familie zu gründen, aufgeschoben, da sie wussten, dass ihre Wohnung nicht für zwei Erwachsene und ein Baby geeignet war. „Am Ende haben wir es 1997 für genau den Preis verkauft, den wir dafür bezahlt hatten, nachdem wir etwa fünf Jahre lang versucht hatten, es zu verkaufen“, sagt Debra.

1980: 6.000 £

1990: 12.000 £

2000: 19.000 £

2010: 26.000 £

2020: 31.000 £

Quelle: Statista, Amt für nationale Statistik

Da sie ein Jahrzehnt lang in der Wohnung geblieben waren, hatte das Paar glücklicherweise diese Zeit genutzt, um ihre Karriere erheblich auszubauen. Obwohl sie kein Eigenkapital verdient hatten, war ihr Einkommen viel besser – genug, um 165.000 Pfund in eine Terrasse mit drei Schlafzimmern, ebenfalls in Crouch End, zu investieren.

Sie bekamen zwei Kinder, bevor sie sich scheiden ließen. Debras Ex-Mann kaufte ihr das Haus ab, das jetzt etwa eine Million Pfund wert ist. Mittlerweile ist sie nach Dorchester in Dorset umgezogen, wo sie ohne Hypotheken leben kann.

Trotz ihrer frühen Kinderkrankheiten wäre es für Mittzwanziger leicht, Debra, eine Journalistin und Redakteurin, dafür zu beneiden, dass sie in London überhaupt auf die Immobilienleiter aufsteigen konnte.

Aber ihre Kinder, jetzt 22 und 24 Jahre alt, die Bildende Kunst bzw. Musik studieren, werden nicht so viel Glück haben. „Keiner von beiden wird für einen Hedgefonds arbeiten“, sagt sie. „Ich denke, dass beide nächstes Jahr wieder in London sein werden und wieder bei Papa einziehen können.

„Aber wir scherzen oft darüber, dass sie erst nach unserem Tod reich genug sein werden, um sich eine eigene Wohnung zu kaufen, und das ist wirklich nicht so lustig.“

Die Bank of England erhöhte Anfang des Monats die Zinssätze auf 5,25 Prozent

Dany Griffiths‘ erste Erfahrung mit Londoner Eigenheimen war auch mit negativem Eigenkapital verbunden, was so viel Stress verursachte, dass es sie jahrzehntelang von der Karriereleiter abschreckte – eine Entscheidung, die sie jetzt bitter bereut.

Sie war erst 21 Jahre alt, als sie ihre erste Wohnung kaufte, eine Einzimmerwohnung in Catford, die sie 44.000 Pfund kostete. Sie verdiente als Sekretärin etwa 14.000 Pfund und brachte mit Hilfe ihrer Eltern eine Kaution von etwa 2.000 Pfund auf.

Dany weiß jetzt, dass sie Glück hatte. Die günstigste Ein-Zimmer-Wohnung, die derzeit in Catford zum Verkauf steht, wird für 160.000 £ angeboten. In heutiger Währung beläuft sich Danys Gehalt auf 35.000 Pfund, was eine Hypothek von rund 140.000 Pfund erfordern würde, so dass sie 20.000 Pfund verloren hat.

1980: 3.480

1990: 43.900

2000: 22.900

2010: 38.500

2019: 4.580*

Quelle: TIC Finance

(*aktuellste verfügbare Zahl)

Die Immobilienpreise fielen, als Dany ihre Wohnung kaufte. „Es war ursprünglich für 56.000 Pfund im Angebot, aber sie konnten es nicht verkaufen, also senkten sie den Preis und ich dachte: ‚Juhu, ich kaufe zum perfekten Zeitpunkt‘“, sagt sie. Leider hat sie sich geirrt. Die Preise fielen weiter und bald hatte ihre Wohnung einen Wert von 37.000 Pfund.

„Ich habe mich niedergeschlagen und etwa zehn Jahre dort gelebt“, sagt sie. „Ich war lange Zeit im negativen Eigenkapital.“

Nach dem Verkauf der Wohnung wechselte Dany, der heute 55 Jahre alt ist und eine Trainerausbildungsakademie leitet, zur Miete. Erst 2005 traute sie sich wieder, auf den Wohnungsmarkt zurückzukehren, als sie und ihr Freund ein bescheidenes Haus mit drei Schlafzimmern in der Nähe von Sidcup kauften, wo sie noch immer leben. Sie heirateten im nächsten Jahr und haben jetzt einen 16-jährigen Sohn.

Rückblickend bereut Dany den Abstieg von der Leiter. Im Nachhinein hätte sie an der Wohnung in Catford festhalten und sie vermieten sollen. „Ich weiß, dass es keine große Schluchzergeschichte ist, da ich jetzt ein Haus mit drei Schlafzimmern habe, aber wenn ich die Wohnung behalten hätte, hätte ich gut dagestanden, und das bin ich nicht.“

Ihr wahres Mitgefühl gilt jedoch der Generation, die völlig von der Leiter gedrängt wurde. „Es ist so frustrierend, dass sie Miete zahlen und damit beweisen, wie viel sie zurückzahlen können, aber sie können sich diesen Betrag nicht leihen und können sich deshalb den Kauf nicht leisten“, sagt sie.

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